Wat betekent de nieuwe leegwaarderatio voor de fiscale waardering van verhuurde woningen?
Er waren al langer plannen om de belastingdruk op verhuurde woningen te verhogen door de zogenoemde ‘leegwaarderatio’ aan te passen. Met Prinsjesdag is bekend geworden hoe de leegwaarderatio er per 1 januari 2023 gaat uitzien.
Leegwaarderatio.
De fiscale waarde van verhuurde woningen met huurbescherming wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Deze waarde is van belang voor de schenk- en erfbelasting en voor de belastingheffing in box 3.
Achtergrond van de leegwaarderatio
Waardedruk verhuurde woning.
De leegwaarderatio wordt bepaald door de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning, oftewel: het directe rendement. Het is in feite een correctie voor de lagere waarde in het economisch verkeer van een verhuurde woning. Deze correctie is nodig omdat de WOZ-waarde uitgaat van het volle en onbezwaarde eigendom.
Huurbescherming.
De leegwaarderatio brengt tot uitdrukking dat huurders van woningen doorgaans huurbescherming genieten. Vanwege deze huurbescherming kan een nieuwe eigenaar van de woning de huur niet zomaar verhogen en ook niet zomaar nieuwe huurders aantrekken.
Leegwaarderatio 2022
De leegwaarderatio voor het jaar 2022 staat in de hiernavolgende tabel, waarbij de jaarlijkse huuropbrengst is uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde van de verhuurde woning.
| Meer dan | Niet meer dan | Leegwaarde ratio |
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | – | 85% |
Voorbeeld.
Uit de tabel volgt voor een woning met een WOZ-waarde van bijv. € 300.000 en een huuropbrengst van € 600 per maand een percentage aan huuropbrengst van € 7.200 /
€300.000 = 2,4%. De leegwaarderatio voor 2022 is dan 56%, wat betekent dat de woning een fiscale waarde heeft van € 300.000 x 56% = € 168.000.
Vanaf 2023
In enkele situaties afgeschaft.
Het kabinet wil de percentages van de leegwaarderatiotabel voor verhuurde woningen actualiseren. Hierdoor betalen verhuurders meer belasting over de woning die ze verhuren. Daarnaast wil men vanaf 2023 voor tijdelijke huurcontracten en voor verhuur aan gelieerde partijen een leegwaarderatio van 100% gaan hanteren. Let op. Als het in ons voorbeeld een tijdelijk huurcontract of een huurcontract met gelieerde partijen betreft, wordt de leegwaarderatio voor deze woning in 2023 gesteld op 100%, waardoor de waarde stijgt naar € 300.000.
Wat scheelt dat nu?
De nieuwe heffing in box 3 zal gebaseerd worden op de zogenaamde ‘spaarvariant’. Concreet betekent dit dat in het hiervoor genoemde voorbeeld over € 132.000 6,17% aan extra rendement verondersteld wordt, oftewel: € 8.144. Hierover betaalt u in box 3 in 2023 32% belasting, dus € 2.606 meer dan nu. Bij de erf- en schenkbelasting zijn de bedragen forser. Alleen al bij schenking of vererving tegen het laagste tarief, bijv. voor kinderen, wordt 10% x € 132.000 = € 13.200 meer belasting geheven.
De leegwaarderatio bedraagt vanaf 1 januari 2023 voortaan 100% (en wordt daarmee dus afgeschaft) voor woningen die tijdelijk verhuurd zijn en voor verhuur tussen gelieerde partijen. Deze woningen worden dan belast voor de volle en onbezwaarde eigendom.
