Verhuurt u een bedrijfspand aan een ondernemer, dan kunt u vaak kiezen voor btw-belaste verhuur. U berekent dan btw over de huur. Maar waarom zou u dat eigenlijk doen? Waarom belasting betalen over iets wat eigenlijk vrijgesteld is?
Opteren
Een lezer die zijn bedrijfspand wil gaan verhuren aan een ondernemer, kreeg van zijn makelaar het advies om te opteren voor btw-belaste verhuur. Waarom zou hij daarvoor moeten kiezen? Waarom zou hij ‘vrijwillig’ btw in rekening willen gaan brengen, terwijl dit eigenlijk niet hoeft?
Waarom kiezen voor belaste verhuur?
Aftrekpost
Een ondernemer die goederen of diensten afneemt, kan de btw die zijn leverancier in rekening brengt in aftrek brengen. Hij moet de goederen of diensten dan gebruiken voor belaste prestaties. De meeste ondernemers zijn btw-plichtig. De ondernemer die een bedrijfspand koopt, kan de btw normaal gesproken in aftrek brengen.
Tien jaar
Vanaf het moment van ingebruikname blijft de Belastingdienst het pand nog tien jaar volgen. Als binnen deze periode het pand niet (meer) volledig wordt gebruikt voor met btw belaste prestaties, moet een evenredig deel van de btw worden terugbetaald. Als het pand bijv. twee jaar lang volledig wordt gebruikt voor vrijgestelde prestaties, moet 20% van de btw terugbetaald worden.
Verhuur
Verhuur van een pand is vrijgesteld voor de btw en zou dus leiden tot terugbetalen van btw. Dit kan worden voorkomen door btw-belast te verhuren. Vandaar het advies van de makelaar. Samen met de huurder …
Optieverzoek
Opteren voor belaste verhuur is altijd een gezamenlijk verzoek van de verhuurder en de huurder. Of btw-belaste verhuur voor de huurder voordelig is, is onder andere afhankelijk van zijn btw-positie. Het optieverzoek kan worden opgenomen in de huurovereenkomst, maar u kunt hiervoor ook een verzoek sturen aan de Belastingdienst.
Wat te doen?
De btw die u als verhuurder berekent over de huurpenningen, geeft u aan in uw btw-aangifte. Als u alleen (nog) maar verhuurder bent, bent u voor de btw gewoon ondernemer.
Voorwaarden
Voor btw-belaste verhuur van een onroerende zaak gelden de hiernavolgende voorwaarden. De huurder moet btw-ondernemer zijn en de onroerende zaak voor ten minste 90% gebruiken voor activiteiten waarover hij btw moet betalen. De onroerende zaak moet zelfstandig te exploiteren zijn, denk bijv. aan een eigen ingang en eigen voorzieningen. Let op. Een woning kan nooit belast met btw worden verhuurd.
90%-verklaring
De huurder moet schriftelijk verklaren dat hij het pand voor minstens 90% gebruikt voor activiteiten waarover hij btw moet betalen. Deze verklaring neemt u op in de huurovereenkomst of in het optieverzoek. Tip. Voor sommige branches volstaat een lager percentage. Bespreek dit met uw verhuurmakelaar.
Boeteclausule
Gebruikt de huurder het pand toch niet voldoende voor btw-belaste omzet, dan is hij verplicht dit bij zijn verhuurder en de Belastingdienst te melden. Het recht op belaste verhuur vervalt dan, waardoor u mogelijk btw moet terugbetalen aan de Belastingdienst. Tip. Neem hiervoor een boeteclausule op in de huurovereenkomst, dan kunt u de schade verhalen op de huurder.
Door belaste verhuur is de btw op de aankoop van een pand en op de verdere kosten aftrekbaar en voorkomt u ook dat u de btw moet terugbetalen die u bij de aankoop van het pand in aftrek heeft gebracht. De huurder moet het pand dan wel voor minstens 90% gebruiken voor prestaties die recht geven op btw-aftrek.
